202 1 년 8 월 29 일 심천시의 두 번째 주택지 집중 양도 공고가 발표됐고, 구획 초과율 상한선은 45% 에서 15% 로 통일되어 상한선에 도달했다.
앞서 지난 8 월 26 일 광저우 공공 * * 자원거래센터도 48 건의 주택용지 사용권을 집중 양도하고, 간판땅값의 최고 할인율은 15% 를 넘지 않고, 땅값이 가장 높은 해주는 대로구획 할인율을 9% 로 제한한다는 공고를 발표했다. 같은 날 항저우가 발표한 두 번째 주택지 집중 양도 공고도 일반 구획 초과율 상한선이 15% 로 조정되고' 경쟁질' 시범구획 초과율 상한선이 10% 에서 5% 로 조정됐다.
천진 청도 청두 합비 등도 두 번째 집중 공급지 세칙을 발표했고, 새로운 공급지 체계가 형성되고 있어 전체 토지시장이 새로운 셔플을 맞이할 것으로 알려졌다.
자연자원부는 202 1 년 8 월 폐문 회의를 열어 핵심 도시 토지 양도 정책 조정의 두 번째 배치를 분명히 하고, 단일 주택지 가격 인상률을 15% 를 초과해서는 안 되며, 시작 가격 인상을 통해 가격 인상률을 조정해서는 안 된다고 밝혔다.
15% 가격 인상률 레드라인 이후 집값이 하락할까요? 토지 재정은 어디로 갈 것인가?
지난 일과 미친 프리미엄을 투파하다
1987 년 말 전국 최초의 토지 경매가 선전에서 열렸다. 내지에서 공개 경매 방식으로 국유토지사용권을 유상으로 양도한 것은 이번이 처음이며, 중국 지방경매와 중국의 30 여 년 부동산 시장화의 시작이기도 하다.
몇 년 후, 유명한 부동산 상인 왕석은 자서전에서 1987 년 말 경매에 대해 이렇게 논평했다. 중국 부동산 발전의 가장 기본적인 초석이 이렇게 마련되었다. 이 망치는 중국 토지 사용 제도의 역사를 깨고 헌법 개정을 직접 추진하여 중국 부동산의' 일박자' 라고 할 수 있다.
당시 종합참고의 대상은 홍콩이었다.
이전 1986 65438+2 월,' 선전 주택 홍콩 시찰 보고서' 라는 제목의 한 부를 선전 지도자의 책상에 보냈다.
이 보고서는 홍콩의 토지 경매 제도를 전면적으로 소개한다. 보고서는 "홍콩 정부는 홍콩의 모든 토지를 정부에 반납하고 전면 계획과 초보적 개발을 바탕으로 높은 땅값 정책을 채택하고 정책과 공개 경매를 통해 홍콩 정부에 거액의 수입을 얻는다" 고 밝혔다. 홍콩 정부는 공급과 경매 계획지를 통해 도시 전체의 건설을 효과적으로 통제하고, 인프라 규모를 통제하고, 금융, 주식시장, 홍콩의 전체 경제 발전을 촉진하고 촉진시켰다. "
또한 1986 년' 중화인민공화국 토지관리법' 이 반포되었고, 국가토지관리국은 그해 8 월에 정식으로 설립되었다. 토지사용권유상 양도와 관련해 국가토지관리국은 6 월 1987 1 1 에 국무부에 시범보고서를 정식으로 제출하고 선전 상하이 천진 광저우 샤먼 등 시범도시를 발표했다.
이 정책을 처음으로 시행한 것은 경제특구 선전이다. 첫 경매 전에 선전은 이미 홍콩의 토지 경매를 관찰하고 익혔다. 당시 경매할 번호 H409-4 의 구획은 선전 저수지 근처에 있으며 면적은 8588 평방미터이다. 주거지로 계획하고, 사용 연한이 50 년이다.
첫 경매 현장에는 입찰업체 44 곳 대표 외에도 전국 17 도시에서 온 시장.
전체 경매 과정은 17 분이 걸렸고, 선전의 첫 촬영은 최저가 300 만원과 525 만원을 넘는 총가격으로 거래되었고, 토지 평균가는 6 1 1 위안/평방미터였다.
이후 현지 팻 모델이 전국에 빠르게 보급됐다. 이후 국내 여러 도시의 지방 경매 시장에서 높은 가격 인상률이 발생하는 현상은 흔히 볼 수 있다. 20 10, 합비 E 1002 구획 할인율이 325% 에 달한다. 20 16, 56 라운드 오퍼를 거쳐 항주 소산 23 호 구획 할인율이 323% 에 달했다. 25 번 구획 가격 인상률이 325% 에 달했다.
202 1 까지 프리미엄 구획은 여전히 흔합니다. 202 1 월, 광둥 불산, 화윤지는 1 1 1 라운드' 격전' 을 거쳐 결국 64 억 5 천만 위안의 총 가격,,
밀가루와 빵
대규모 자본 건설이 한창이던 시대에 지방 경매 정책은 급성장하는 중국에 큰 도움이 되었다. 30 여 년 후, 토지 수입은 많은 도시 건설 자금의 주요 원천이 되었다.
2020 년 전국 국유토지사용권 양도소득 8 조 4000 억 원으로 전년 대비 15.9% 증가했다. 그해 토지 양도 수입이 100 억을 넘은 도시는 14 개였다. 이 도시들 중 상당수는 토지 판매에 대한 의존도가 100% 를 넘는다. 20 19 년 전국 50 대 도시 토지 양도 수입은 4 16 억원에 달하며 세금의 120%, 12 도시 재정이 토지에 대한 의존도를 초과/ 토지 수입은 지방정부의 중요한 재정 기둥이다.
유수영 중국 인민대 경제대학원장은 급속히 팽창하는 토지재정이 정부가 유례없는 속도로 원시자본을 축적하는 데 도움이 된다고 언론에 말했다. 동시에, 토지 매매 수입은 중국의 수백 개 도시의 인프라 건설을 지지하고, 중국의 경제 발전, 도시화, 공업화를 강력하게 촉진시켰다.
최근 몇 년 동안 도시 건설이 찬사를 받은 새로운 일선 도시인 항저우 () 는 2020 년 토지 양도 수입 2574 억, 재정은 토지에 대한 의존도가 122.96% 에 달했다. 2020 년 6 월에만 항주 주택지 경매 평균 가격 인상률이 2 1.37% 에 달했다.
그러나 밀가루의 가격은 종종 빵의 가격을 결정한다.
예를 들어, 20 14 년, 용광지산은 평방 미터당 25,000 위안의 부동산 가격으로 선전 용화에서 땅을 가져갔는데, 당시 주변 집값보다 많이 올랐다. 이후 상인, 화교성, 김마오 등 개발업자들도 잇달아 용화에 입주해 당시 주변 집보다 땅값이 훨씬 높았다. 이후 용화 집값이 계속 오르고 있다.
202 1 까지 프리미엄 토지는 여전히 많은 도시 부동산 시장의' 강심침' 이다.
20 16 10, 불산은 구매 제한 구역 제한 가격을 시행하기 시작했다. 그러나, 2020 년 4 월에 불산은 지역 경매의 제한 가격을 대규모로 취소하기 시작했다.
2020 년 불산은 상업지 1 10, 수입 124383 만원으로 전년 대비 70.05438+0% 증가했다.
202 1 부터 1 까지 3 월까지 불산공망은 상품 주택 3210.35 만 평방미터로 전년 대비 94.8% 상승했고 누적 그물망 수는 28660 채에 달했다. 1 분기 총 거래액은 563 억 5500 만 위안으로 거의 5 년 만에 최고치를 기록하며 전년 대비 65438 상승했다.
토지 재정의 종말?
집값이 오르고 재정이 토지에 의존하는 것은 이제 해결해야 할 때인 것 같다.
소식통에 따르면 자연자원부는 202 1 년 8 월 폐문 회의를 열고 두 번째 핵심 도시 토지 양도 정책 조정을 분명히 요구하며 단일 주택지 가격 인상률을 15% 를 초과해서는 안 되며, 시작 가격 인상을 통해 가격 인상률을 조정해서는 안 된다고 밝혔다.
이거연구원 수석연구원인 엄약진은 중국' 뉴스위크' 에 대해 "심시 등 도시의 관련 정책은 부동산 제한 정책의 지속적인 엄격함을 더욱 반영하고 있다" 고 밝혔다. 예전에는 국내 많은 도시들이 각종 가격 제한 정책을 가지고 있었지만 선전 등 도시는 기존 가격 제한 정책에 부합하지 않아 기존 기준으로 가격 안정을 더욱 낮추기 위한 것이다.
많은 분석가들은 집값의 급격한 상승을 억제하는 것 외에도 15% 의 토지 가격 인상률도 지방정부가 점차 토지재정에 대한 심각한 의존에서 벗어나도록 강요하고 있다고 밝혔다.
광둥 () 성 주택정책연구원 수석분석가 리는 중국에 대해 "여러 해 동안 중국의 많은 도시들이 신방을 건설하여 도시 국경을 확대하는 과정은 이미 끝났다" 고 말했다. 많은 도시들이 국토공간 계획을 실시한 후 건설용지 규모를 통제한다. "이런 상황에서 저가의 토지를 늘려 집을 파는 도시 발전은 지속될 수 없다."
일찍이 20 18, 당시 중국 도시계획설계연구원 원장이었던 양보군은 도시의 빠른 확장은 일종의' 비정상상태' 로, 중국의 대규모 도시 확장의' 고조' 가 이미 지나갔고, 미래의 도시 쇄신이' 정상' 이라고 말했다.
유수영은 또 도시화 속도의 하락과' 토지교체 발전' 모델의 잠재적 문제가 끊임없이 드러나면서 토지가 경제 성장 엔진으로서의 기능이 더 이상 지속되지 않을 것이며, 새로운 토지관리제도는 중국 경제 발전 단계의 변화에 부합해야 한다고 언론에 밝혔다.
202 1 년 6 월 재무부, 자연자원부, 국세총국,
토지 경매 설정 가격 인상률 레드라인 외에 올해 또 다른 토지재정과 관련된 중파운드 소식이다. 토지 재정의 종말이 이미 왔을 것이다.