임차인 우선구매권은 임대인이 임대주택을 판매하는 것을 의미하며, 판매 전 합리적인 기한 내에 임차인에게 통지해야 하며 임차인은 동등한 조건 하에서 우선구매권을 누린다. 임차인의 우선 구매권은 일종의 법정 우선권이며, 우리 나라 법률 법규는 이에 대해 명확한 규정이 있다. 많은 임차인이 우선구매권을 가지고 있다는 전제하에 경매 절차가' 고가자 소득' 의 법칙에 부합한다면, 다중 우선구매권의 정면충돌이 존재한다. 이 문제에 있어서, 법에 명시 규정이 없기 때문에 사법실천에서 많은 논란이 발생했다. 누구의 우선구매권을 보호해야 하는지, 혹은 누구의 우선구매권이 실현될 수 있는지, 각 임차인의 우선구매권은 크거나 작으며, 같은 우선구매권 등을 가지고 있는지 여부 등을 보호해야 한다. , 명확하고 운영 가능한 규정이 부족합니다. 필자는 입법 의도와 이익 가치 측정의 두 가지 측면에서 권리 충돌 해결을 고려할 수 있다고 생각한다.
입법이 임차인의 우선구매권을 창설하는 기본 가치취향은 사물이 최대한 활용하고, 법률관계를 간소화하고, 거래비용을 낮추고, 안정적인 사회경제질서를 유지하는 데 있다. 그것은 소유권자 처분권 행사를 제한하는 대가로 우선구매권자의 어떤 특수한 이익을 보호했다. 자원 효율성, 안전 유지 관리, 질서 안정 사이의 갈등을 해결하고 판매자, 선매권자 및 기타 입찰 제 3 자 이익의 균형을 맞추는 법률 제도입니다.
사법강제 경매의 목적은 공개적이고 충분한 입찰 경매 절차를 통해 높은 가격에 도달하여 시행된 목표의 실현 가치를 극대화하여 신청자의 채권이 극대화되고 집행인의 합법적인 권익을 최대한 보호할 수 있도록 하는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 사법, 사법, 사법, 사법, 사법, 사법, 사법, 사법, 사법, 사법, 사법)
여러 임대 경매인이 같은 입찰에 대해 우선구매권을 가지고 있는 경우 가장 높은 입찰자의 경매 규칙과 임차인의 우선구매권을 병행해야 한다. 최대 입찰 가격에 이의가 없는 경우에도 여러 임차인의 선제 권리 충돌을 어떻게 해결할 것인가가 관건이다. 대법원' 인민법원 민사 집행 중 경매, 재산 매각에 관한 규정' 제 16 조는 "같은 순서의 여러 우선 구매권자가 동시에 접수를 표명하고 추첨을 통해 매수인을 결정한다" 고 규정하고 있다. 동급이 무엇인지에 관해서는 법이 더 이상 설명하지 않았다. 필자는 같은 순서를 가리키는 권리가 같은 성격의 권리여야 한다고 생각한다. 우선 구매권은 일반적으로 파트너, 재산 소유자, 발기인의 우선 구매권이라는 네 가지 형태가 있습니다. 둘째, 행정 우선 구매권; 셋째, 임차인과 임차인의 선제 권리; 넷째, 이웃 관계의 우선 구매권. 이 네 가지 우선 구매권 중 성격과 효력이 다르고 실현 순서도 다르다. 모두 임대에 따른 우선구매권이라면 동질권이다. 우선 구매권을 행사하는 조건으로 볼 때 순서는 같다. 이때 상술한 16 조 규정을 적용하여 추첨을 통해 구매자를 확정할 수 있습니다. 추첨 방식으로 권리 충돌을 해결할 수 있다는 구체적인 규정이 있지만, 이익과 가치 측정의 관점에서 합리적인 방법을 찾을 수 있다고 본다.
법원의 강제 경매와 관련된 이익 주체는 매우 다양하고 복잡하며, 주로 위탁법원, 신청집행인, 집행인, 경매기관, 경매인, 구매자, 경매 표지에 있는 담보물권자 또는 이용물권자, 사건 외 제 3 인 등 이익주체가 있다. 그것은 공법과 사법을 모두 포함한다. 그것은 법원 집행권의 권위와 집행행위의 공신력의 공익과 사적 이익 사이의 게임뿐만 아니라 경매 참가자 간의 사적 이익과 사적 이익 사이의 경쟁도 포함한다. 이 글은 주로 사법의 관점에서 신청자, 집행인, 경매인, 구매자 간의 이익 균형을 고려한다. 신청 집행인의 이익 극대화를 위해서는 우선 경매 대상 실현 가치의 극대화를 고려해야 한다. 경매인과 구매자의 합법적인 권익은 경매에 참여할 때 모두 보호되며, 집행인과 신청집행인의 이익은 대체로 동일하며, 일반적으로 이익 충돌은 없다. 법률은 임차인의 우선 구매권을 규정하고, 소유권자의 처분권을 제한하는 대가로, 그 특수한 이익과 약세 지위를 보호한다. 동시에,' 매매가 깨지지 않는다' 는 채권물권도 임차인에 대한 특수한 보호이다. 가치위 원칙에 따르면 자유는 정의보다 크며, 많은 세입자에게 평등한 선택권을 주어야 한다. 추첨이라는 오래되고 공정한 해결 방법을 제외하고, 그들은 자유롭게 그들 사이에서 협상하여 해결할 수 있다. 협상이 실패하면 경매인은 상황에 따라 우선 순위가 높은 구매자를 선택하게 된다. 채권자의 이익을 더 경제적이고 안전하게 실현하기 위해서는 지불가격이 같은 전제하에 지불방식과 지불기한을 종합적으로 고려하고, 더 적합한 우선 구매권자를 선택하며, 거래확인서에 서명해야 한다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 돈명언)