1 입찰에서 소유주의 위험 분석
프로젝트 입찰 도급이란 부동산 개발업자가 입찰 서류를 통해 프로젝트 내용과 요구 사항을 청부업자에게 위임하고, 청부업자가 프로젝트 시공 조직 설계 및 견적을 제출하고, 심사를 통해 신용도가 믿을 만하고, 기술능력이 강하며, 관리 수준이 높고, 제시가격이 합리적이며, 공사 기간이 짧은 시공기업을 선정하여 계약 형식으로 프로젝트 건설을 의뢰하는 것을 말한다. 프로젝트 입찰 및 계약의 위험은 주로 다음과 같습니다.
1..1입찰 방식의 위험
현재, 입찰 활동을 규범하기 위해 국익, 사회이익, 입찰 당사자의 합법적인 권익을 보호하기 위해, 우리나라의' 입찰법' 에 따라 공사 입찰에는 공개 입찰과 초청 입찰의 두 가지 방법이 있다.
(1) 입찰 위험. 업주나 그가 위탁한 입찰 대행사는 신문, 인터넷 등 대중매체를 통해 일정 범위 (시, 성, 전국) 에 공개 입찰 공고를 발표할 예정이며, 해당 요구 사항을 충족하고 참가하고자 하는 계약자는 모두 입찰에 참가할 수 있다. 이런 식으로 업주들은 넓은 범위의 입찰자들 중에서 신용도가 좋고, 제시가격이 합리적이며, 공사 기간이 짧은 청부업자를 선택할 수 있으며, 청부업자 경쟁, 관리 개선, 공사 품질 향상, 공사 비용 절감에 유리하다. 한편, 소유주에게 공개 입찰은 자격 예심과 평가 작업량, 비용, 시간이 많이 걸리는 위험도 있고, 낙찰자가 알 수 없기 때문에 향후 조율난과 계약업체 위약의 위험도 증가시킬 수 있다.
(2) 입찰 위험. 프로젝트 자체의 요구와 도급업체에 따르면 업주는 5~7 개 예선에 상응하는 자질과 신용도가 있는 도급업체에 초청해 건설프로젝트의 입찰 경쟁에 참여하도록 요청했다. 이런 방식의 장점은 업주가 효과적으로 입찰 업무량을 줄이고, 입찰 비용을 절약하고, 입찰 시간을 단축하고, 청부업자의 위약 이행 위험을 줄일 수 있지만, 경쟁 범위도 제한하여 업주가 제시가격이 낮고, 기술경쟁력이 높은 잠재적 청부업자를 얻을 수 있는 기회를 잃게 한다는 것이다.
1.2 계약 위험
계약 위험에는 두 가지 유형이 있습니다. 첫째, 계약 조항이 불완전하고, 묘사가 엄격하지 않거나, 허점이 있거나, 일부 위법 조항으로 인해' 함정' 이 존재하며, 집행 중 부동산 개발자에게 손실, 즉 계약이 미비한 위험을 초래할 수 있다. 계약을 보완하고 보완함으로써 계약 관리자의 자질을 높여 예방을 청부업자에게 이전하거나 없앨 수 있다. 두 번째는 계약 조건으로 인한 위험, 즉 순수 계약 위험이다. 가격 책정 방식에 따라 건설 설치 공사 계약은 총 가격 계약, 단가 계약, 비용+보수 계약의 세 가지 유형으로 나눌 수 있습니다.
계약. 다음은 각 계약 유형 하에서 소유주의 위험 특성, 즉 순수 계약 위험을 각각 분석합니다.
1.2. 1 계약 위험 포함
총패키지 계약은 시공 도면과 공사 규범을 근거로 각 하위 공사의 공사 성격과 공사량을 명확히 하는 기초 위에서 계약 쌍방은 합의된 총가격에 따라 총패키지 계약의 공사 계약을 체결했다. 총가격 계약은 공사량을 계산할 필요가 없고, 실제 시공 중 공사량의 변화만 계산하면 되고, 계약은 관리하기 쉽다. 그러나, 부문 하위 프로젝트의 내용과 다양한 기술 및 경제 지표가 명확해야한다는 전제하에, 부문 하위 프로젝트의 분할 및 계산에는 더 긴 준비 시간이 필요하며, 설계 주기 및 입찰 준비 시간이 연장됩니다. 총 가격 계약은 조정 불가능한 총 가격 계약과 조정 가능한 총 가격 계약으로 구분됩니다.
(1) 비정기적으로 계약을 도급하다. 도면 및 관련 법규 및 규범에 기초하여 계약 쌍방은 한 번의 총지불에서 보증될 고정 총가격을 협상합니다. 계약 집행 과정에서 어느 쪽도 공사 수량, 설비, 재료 가격, 임금, 지질 조건, 악천후 등의 이유로 계약 가격 변경을 요구해서는 안 됩니다. 설계, 시설 및 엔지니어링 범위가 변경되지 않는 한 그에 따라 조정할 수 있습니다. 소유주에게 도면과 규범이 상세하지 않거나, 알 수 없는 요소가 많거나, 재료의 시장 가격이 매우 불안정하기 때문에, 계약자는 예측할 수 없는 비용을 늘려 불확실한 요인으로 인한 위험을 제거하여 공사의 견적을 증가시킬 수밖에 없다. 소유주도 설비, 재료, 인건비 하락으로 인한 공사 비용을 낮출 수 있는 기회를 잃었다.
(2) 조정 가능한 총 가격 계약. 계약 쌍방은 도면, 입찰 서류, 관련 법규, 규범을 기초로 계약 집행 과정에서 계약의 총가격을 그대로 유지하면서 필요한 가격 조정 조항을 추가하여 인플레이션 등으로 증가된 재료비를 조정해야 한다. 가격 조정 조항은 크게 두 가지 형태가 있다. 첫째, 소유주는 계약 체결일과 실제 건물 설치 사이의 자재, 설비, 노무 등의 비용 차액을 전액 보상할 것이다. 둘째, 규정 재료, 설비, 노무 등의 비용 증가가 일정 한도 (예: 5%) 를 초과할 경우 소유주는 보상만 합니다. 즉, 작은 위험은 계약자가 부담하고, 큰 위험은 쌍방이 공동으로 부담하거나 전적으로 소유주가 부담합니다. 이렇게 하면 업주가 청부업자의 제시가격을 효과적으로 낮출 수 있지만 공사 중 인플레이션 위험 요소 (예: 재료비의 대폭 상승) 를 감당하면 공사 비용이 크게 증가할 수 있다.
1.2.2 단가 계약 위험
시공 도서가 불완전하거나 공사 내용과 기술 경제 지표가 모호하고 구체적이지 않을 경우 공사를 시작해야 한다. 즉, 공사량을 더 정확하게 계산할 수 없고, 요행 심리가 소유주나 계약자에게 너무 큰 위험을 감수하는 것을 피해야 한다. 이때 단가계약을 채택하는 것이 적당하다. 국제공사 청부 중, FIDIC 토목공공사계약에서 단가계약을 광범위하게 채택하였다.
(1) 수량 단가 계약을 추정합니다. 업주가 설계 단위나 전문 견적사에게 총 공사량 견적서를 제출하도록 의뢰하고, 지부의 항목량을 나열한 후 계약자는 이에 기초하여 단가를 기입하고, 마지막으로 실제로 완료된 공사량에 따라 총가격을 계산한다. 이런 도급 방식을 채택할 때, 실제 완성을 요구하는 공사량은 원래 예상한 공사량과 실질적으로 변할 수 없고, 공사량은 통일적으로 계산될 수 없다. 업주가 단가를 검토하는 한 위험은 상대적으로 작지만, 만일 공사량이 크게 증가하면 공사 원가에 영향을 주어 업주가 손해를 입게 될 수 있다. 게다가, 실제 운영에서 업주들은 종종 공사량과 변경 범위를 정확히 결정하기가 어려워서 실질적 변경으로 간주될 수 있다.
(2) 순수 단가 계약 위험. 업주는 지부 하위 항목의 범위, 이름 및 측정 단위만 나열하며, 공사량에 대한 어떠한 규정도 하지 않았다. 계약자는 항목별로 단가를 기입하고 쌍방의 협상을 거쳐 단가 계약을 체결해야 한다. 공사가 준공된 후 계약단가와 실제 완료된 공사 수량에 따라 공사 가격을 결산하다. 이런 계약 형식을 채택하는 것은 업주가 공사 원가를 통제하는 데 불리하며, 공사량 불확실성과 단가가 불합리한 가격위험을 초래하기 쉽다. 동시에, 공사 비용이 서로 다른 직종에 의해 분담되고, 공사량 계산이 어려운 품목에 대해서는 관련 클레임 사건이 발생하기 쉽다.
1.2.3 비용+보상 계약 위험
원가 가산 계약의 기본 특징은 개발 프로젝트의 실제 비용 (인건비, 재료비, 시공조직 사용료, 기타 직접비, 시공관리비 및 각종 독립비용 포함, 계약자의 총 관리비와 납부해야 할 소득세 제외) 과 합의된 총 관리비와 이윤에 따라 총 가격을 결정하는 것이다. 이런 도급 방식을 채택하면 업주들은 프로젝트 원가를 효과적으로 통제할 수 없고, 청부업자는 비용 절감에 관심이 없는 위험에 직면해 있다. 이와 함께 청부업자의 실제 원가를 확정하면 업주의 업무량이 크게 증가할 수 있으며, 청부업자의 원가를 정확하게 확정하는 것도 매우 어렵고 허점이 많다.
(1) 원가와 고정 퍼센트 비용 계약. 업주가 계약자에게 지불한 모든 인건비와 재료비는 실제 직접비용으로 보상해야 하며, 실제 직접비용의 고정 비율에 따라 계약자에게 이익으로 지급해야 한다. 이런 청부 모드에서 청부업자의 보수는 공사 원가에 비례하며, 업주들은 청부업자가 보상 수입을 늘리기 위해 고의로 가격을 올리는 큰 위험에 직면해 있다.
(2) 비용과 고정 비용 계약. 업주가 실제 직접비용을 부담하고 보수는 미리 약속한 고정금액이다. 이러한 계약으로 인해 계약자가 비용을 늘릴 의향이 있는 것은 아니지만, 계약자는 비용을 절감할 수 있는 동력이 없으며, 소유주는 비용을 낮출 수 있는 기회의 위험을 감수할 것입니다.
(3) 비용 플러스 부동 비용 계약. 쌍방은 사전에 목표 원가를 약속하고, 계약자는 원가와 보수를 받는다. 실제 원가가 목표 원가보다 낮을 경우 계약자는 실제 원가에 보상을 더한 후 원가 감소에 따라 추가 보상을 받을 수 있습니다. 실제 비용이 목표 비용보다 높을 경우 소유자는 증가된 비용을 기준으로 실제 비용+보상에서 부분 보상을 공제합니다.
(4) 최대 비용과 고정 최대 보상 계약. 계약 쌍방은 먼저 최고 비용, 견적 비용 및 최저 비용을 결정합니다. 실제 비용이 최소 비용보다 낮을 경우 계약자는 비용과 보상을 지불하고 절감된 비용을 공유할 수 있습니다. 실제 비용이 최소 비용과 견적 비용 사이에 있을 경우 계약자는 비용과 보상만 받을 수 있습니다. 실제 비용이 견적 비용과 제한 비용 사이에 있을 경우 전체 비용만 지불할 수 있습니다. 실제 원가가 한도 원가를 초과할 때, 업주는 초과분을 지불하지 않을 것이다. 이런 계약은 업주가 건설가격 위험을 통제하는 데 유리하며, 청부업자가 공사 건설가격을 최대한 낮추도록 독려한다. 위험은 실제로 목표 비용, 최대 비용, 견적 비용, 최소 비용 및 보상을 합리적이고 정확하게 결정하기가 어렵다는 것입니다.
입찰에서 소유자 위험 예방
(1) 소유주는 엔지니어링 규모, 엔지니어링 특성 및 성격, 소유주 자체의 입찰 관리 능력, 주로 관련 기술, 경제 및 관리자, 입찰 서류 작성, 입찰자 자격 검토, 입찰 조직, 입찰 평가, 낙찰 능력에 따라 입찰 범위와 입찰 방식을 합리적으로 결정해야 합니다.
(2) 공개 입찰, 소유주는 입찰자에게 엄격한 자격 예심을 실시해야 하며, 입찰자의 기술, 경제, 관리 등에 대한 종합적인 실력을 면밀히 살펴보고, 전체 능력이 입찰 프로젝트의 요구에 적합한지 중점적으로 점검해야 한다.
(3) 공사 규모, 공사 특성과 성격, 소유주의 계약 관리 능력과 프로젝트 관리 능력에 따라 공사 청부 방식을 결정한다.
(4) 과학편성 기준, 다음과 같은 요소들을 충분히 고려한다: 공사 기간 요구에 적응하고, 공사 기간의 앞선 요소를 반영한다. 업주의 품질 요구 사항에 적응하여 수용 기준보다 높은 요인을 반영하다. 건축 자재 시장의 변화에 적응하고 가격 차이 요인을 반영합니다. 관리비 등 유료기준을 정확히 처리하다.
(5) 평가를 할 때는 최저 입찰가가 아니라 최저 입찰가를 선택해야 한다. 입찰 평가는 주로 성과와 신용, 시공 관리 능력, 시공 조직 설계 및 입찰 견적의 네 가지 측면을 고려하여 백분제 점수를 채택한다.