1. 주택 평가의 목적을 알고 있다.
철거 전, 징수측은 집을 평가할 것이다. 평가의 주요 목적은 징수 부서와 철거 측이 주택의 실제 가치를 명확하게 이해하고 사후 보상의 근거를 제공하는 것이다. 주택 가치의 평가는 집의 실제 보상과 직결되는 것이 가장 중요하다.
2. 평가 기관을 선택하려면 어떻게 해야 합니까?
지금도 많은 주택 감정기구가 있다. 선택할 때는 반드시 그들이 감정 자질을 가지고 있는지 자세히 알아야 한다. 평가 자격을 갖춘 평가 회사가 한 평가만이 믿을 만하다. 그리고 평가기관은 수용자 협상에 의해 선정돼 소수가 다수에 복종하는 원칙에 따라 결정된다. 채집 면적이 큰 경우 두 개의 평가회사도 선택할 수 있지만 한 회사만 리드 단위로 사용할 수 있습니다. 자질도 없고 감정도 없이 감정기관을 강제로 철거하는 것은 완전히 불법이라는 점에 유의해야 한다.
3, 평가에서 징수 의무를 이행하십시오.
(1) 조사 전, 징수인은 징수된 주택을 조사하고, 평가 대상을 명확하게 평가하고, 평가회사는 집을 현장 조사하고, 집의 실제 상황을 조사하고, 비디오 촬영 작업을 잘 해야 한다. 이 자료들은 집 안팎의 실제 상황을 반영하고 잘 보관해야 한다. 이 자료들에 대해서는 수용자가 서명하고 확인해야 한다. 이것들은 반드시 징수인이 도장을 찍고, 회사 도장을 평가하고, 징수인이 서명해야 한다는 점에 유의해야 한다.
(2) 공시 기간 동안 평가회사는 수집가에게 평가 결과를 제공하고, 수집가는 평가 결과를 공시한다. 공시가 만료된 후 이의가 없으면 평가가격에 따라 보상한다. 이의가 있을 경우 평가사가 평가 결과를 설명하고, 수취인은 평가 결과를 받은 후 10 일 부동산 가격 평가기관에 검토 평가를 신청한다. 심사 결과가 만족스럽지 않다면 10 일 이내에 현지 심사 전문가 위원회에 감정 신청을 해야 합니다. 만약 여전히 안 된다면,' 국유지의 주택 징수와 보상 조례' 제 26 조의 규정에 따라서만 처리할 수 있다.
4, 평가 비용 부담
평가회사가 선정된 후 징수측은 평가회사와 위탁계약을 체결하여 평가비용은 징수측이 지급한다. 원래 평가 결과를 바꾸는 평가 비용은 원래 부동산 가격 평가 기관이 부담한다. 평가 비용 검토는 원래 부동산 가격 평가 기관이 부담한다. 따라서 걱정할 필요가 없습니다. 이 비용은 스스로 부담할 필요가 없습니다.
주택 징수 및 철거 평가 과정에서 주의해야 할 사항
1. 감정시간에 주의하세요.
관련 주가지도 의견에 따르면 농촌주택 철거평가는 징집공고 발표일을 평가 시점으로 하고, 평가방법은 시장비교법 위주로 평가 시점 부근 유사 부동산의 가격과 평가 대상 (철거된 주택) 을 비교한다.
평가 시간의 확정은 토지 취득 철거에 대한 평가 결과에 직접적인 영향을 미친다. 종종 징발 주체가 징발 방안을 마련하기 위해 예산 보상 안치자금을 마련하기 위해 징발 공고가 발표되기 전에 의징에 대한 사전 평가를 하는 경우가 많다. 이런 방법은 징집방안 제정에만 국한되어야 하며, 징집공고 후의 평가 절차를 대신할 수 없다. 첫째, 사전 평가가 토지 취득 평가를 대신하고, 피징자가 평가 기관을 선택할 권리를 박탈했다. 둘째, 토지 취득을 박탈당한 지상물은 사전 평가 시점부터 토지 취득 공고가 발표될 때까지의 평가절상 수익을 박탈한 것이다.
2. 평가 보고서의 유효 기간.
토지 취득 공고의 시한이어야 한다. 평가 보고서는 시효성이 있어 일반적으로 징집공고와 동시에 효력을 상실하지만, 최대 기간은 징집기한을 초과할 수 없다. 평가 보고서의 유효 기간은 보고서에 명시해야 한다. 감정 보고서가 1 년을 초과하는 경우 재검증해야 합니다.
3. 평가 기관을 식별합니다.
토지 취득 평가에 종사하는 기관은 철거 주관 부서가 승인한 주택 철거 평가 자질을 갖추어야 한다. 관련 평가 지침에 따르면, 평가 기관의 선택은 피징자 투표나 피징자 추첨에 의해 결정된다. 이 설계에 따라 평가 기관 선택에는 다음 5 단계가 포함되어야 합니다.
(1) 평가 프로젝트 및 평가 기관의 자격 요구 사항 발표
(2) 자격을 갖춘 평가 기관을 등록한다.
(3) 평가 기관 선거;
(4) 철거 투표 또는 철거 흔들림 결정 평가 기관;
(5) 선택된 평가 기관을 공시하다.
4. 위임 평가 기관의 조건.
관련 의견에 따르면, 평가 기관은 징집주체의 의뢰를 받아 철거 평가비를 지불한다. 토지 취득자는 주택 철거 평가의 위임 시기에 주의를 기울여야 하며, 주택 철거 평가는 토지 취득 공고가 발표된 후 평가 기관에 의뢰해야 한다.
첫째, 징집공고도 없고, 권리나 자격도 없고, 평가기관에 징집철거 보상에 대한 특별 평가를 의뢰할 권리도 없다.
둘째, 평가 시간은 토지 취득 공고의 날이다. 징발 공고 전에 평가를 의뢰하면 평가 시간이 앞당겨져 평가 결론이 정확하지 않아 피징인의 이익에 영향을 미칠 수밖에 없다.
5. 평가 방법 및 절차.
평가 기준에 따라 평가는 분류 평가와 분가 평가로 나뉜다. 소규모 토지 취득 및 철거는 가구별로 직접 평가할 수 있다. 분류 평가 결과 협상에 따라 보상 배치 합의를 달성할 수 없는 경우 분가 평가를 요청할 수 있습니다. 분가 평가는 평가 기관이 토지 취득 철거의 위치, 구조, 용도, 건축 면적, 개발, 방향, 바닥, 인테리어, 환경, 보조 시설 등에 따라 실시한 분가 평가입니다.
6. 옹호 및 인도 절차.
징집자는 평가 기관이 발표한 예비 평가 결과와 분가 평가 보고서 전달 절차의 합법성을 검증해야 한다. 관련 감정지도의견의 규정에 따르면 감정기관은 초보적인 감정결과를 철거인에게 7 일 동안 공시하고 현장 설명을 진행하여 관련 의견을 들어야 한다. 토지 취득 주체는 분가 평가 보고서를 수용자에게 전달하고 징수인에게 통지해야 한다. 감정 보고서에 의문이나 이의가 있는 경우 원래 감정기관에 제출하거나 검토를 신청하거나 감정기관에 재평가를 의뢰할 수 있습니다. 위탁측이 원래 평가 결과나 검토 결과에 이의가 있거나 별도로 의뢰한 평가 결과가 원래 평가 결과와 다를 경우 협상을 통해 합의에 이르지 못할 경우, 토지 취득 당사자는 평가 보고서, 재평가 결론 또는 재평가 보고서를 받은 후 15 일 부동산 평가 전문가 위원회에 기술 검증을 신청해야 합니다.
철거 감정 주요 방법은 무엇입니까?
1, 원가법 재설정
리셋원가법의 가장 일반적인 평가 방법은 기업의 지상 건물과 공장을 리셋하는 것이다. 평가 시점을 선택합니다. 5 월 1 부터 현장 수집이 필요한 경우 실제 평가 시점으로부터 얻은 대체 값입니다. 예를 들어 토건공사의 가치+노무의 가치+관련 세금의 가치 = 가치를 재설정한 다음 해당 감가상각율 (70% 또는 80% 등) 을 공제합니다. ).
과거에는 일반적으로 원가법을 사용했으며, 토지 가치와 주택 가치는 모두 원가법으로 평가할 수 있다. 하지만 현재 590 호와 건설부 주택 징수 평가 방법 모두 시장 비교법을 요구하고 있다.
2. 수익법
590 호에는 관련 요구 사항이 있습니다. 생산경영에 쓰이는 것은 수익법을 채택하여 그 생산경영 상황을 평가해야 한다. 실제로 예상되는 미래 수익을 추정하고 적절한 자본화율을 선택하여 반영한 후 자본을 부동산에 투입하는 것이다. 자본화율의 개념은 실제로 자주 사용되지 않으며, 부동산 주택과 토지를 관련 수익에 투입하는 이익률을 가리킨다.
수익법은 실제로 실제 생산경영에 종사하는 상주체들, 노동 부가가치가 큰 노동집약적인 업종, 특허 기술을 통해 노동수입을 기하학적으로 성장시킬 수 있는 업종을 주로 평가한다. 원칙적으로 수익법에 따라 해당 업종의 기업을 실질적으로 평가해야 한다.
수익법은 실천에서 광범위하게 적용되지 않으며, 회사에 대한 평가도 수익법을 포함하지 않는다. 회사를 평가할 때 원가법과 시장 비교법을 더 많이 사용한다.
3. 시장 비교법
비슷한 부동산 시장 가치를 참고한다는 것은 주택이 같은 위치, 위치, 성격 (국유, 집단), 용도 (상업, 공업, 주택) 에 따라 주택과 상업적 용도를 포함한다는 점에 유의해야 한다. 실천 과정에서 토지가 어떤 소유인지, 소구역 내 동질적인 토지 가치를 참고해 부동산 시장 가치와 비슷한 것을 주로 참고해야 한다.
4. 가설 개발 방법
개발 방법이 실제로 널리 사용되지 않는다고 가정해 봅시다. 예를 들어, 개발자가 반대로 철거인으로서 정부와 소통하는 것은 실제 평가에 적용될 것이다. 개발업자는 토지 사용의 실제 개발이 필요하며, 토지 개발의 목적은 상업, 주택 또는 공장으로 사용될 수 있으며, 주요 요구 사항을 충족하기 위해 토지 개발을 사용해야 할 수 있습니다. 따라서 토지 개발의 가치를 추정하고, 해당 세금을 공제하고, 토지 사용 후 해당 손실을 공제하여 시장 가치를 반영해야 한다.
많은 중소기업들은 가설 개발법, 특히 이용되지 않은 토지, 즉 개발자가 구매한 후 아직 실제로 사용되지 않고 승인 계획 등의 서류를 신청할 때 가설 개발법을 적용해 토지를 점유하는 행위를 평가해야 한다. (존 F. 케네디, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언) 당산의 한 철강기업이 외국으로 이주할 경우, 정부와 어떻게 잉여 토지 가치를 평가할 것인가를 협상할 때 반드시 가설 개발법을 채택하여 토지사용권 가치를 평가해야 하는데, 이 방법은 실제로 비교적 적게 사용한다.
5, 벤치 마크 토지 가격 보정 방법
벤치 마크 토지 가격 수정법은 주로 실제 위치를 결정할 때 토지를 평가하는 평가 방법입니다. 토지의 위치에 따라 수정 계수와 최종 값을 결정하는 것은 실제로 널리 적용되지 않습니다.
주택 철거 평가 프로세스
철거 평가 프로세스는 주로 8 단계로 구성됩니다.
첫 번째 절차는 사전 협상과 현장 고찰이다.
예를 들어, 철거 프로젝트는 평가 회사나 입찰 또는 직접 평가 기관에 의뢰해야 합니다. 우선 대략적인 상황을 알아야 한다. 현장에 가서 사전 조사를 하고, 평가의 범위와 대상을 파악하는 것을 포함한다.
두 번째 단계는 평가 계약을 체결하고 작업 계획을 세우는 것이다.
한 평가회사가 주택 철거에 참여하려면 유료 문제를 이야기해야 한다. 국가는 요금을 평가하는 지도적 기준을 가지고 있으며 시장 상황을 참고하여 토론한 것이다. 쌍방에 평가 위탁 계약을 체결하도록 의뢰하다.
세 번째 절차는 현장 가족 평가입니다.
현장 단계에서 평가 기관은 현장에 가서 호별 평가를 해야 한다.
네 번째 절차는 내부 결제입니다.
현장 평가 후 이 데이터는 공식에 따라 전송 및 계산되어야 합니다.
다섯 번째 절차는 공식적인 평가 보고서를 발행하는 것이다.
여섯 번째 절차는 철거 가구에 보고서를 전달하는 것이다.
일곱 번째 절차는 이전 지침입니다.
여덟 번째 절차는 보고서를 제출하는 것이다.
즉, 프로젝트가 닫히고 관련 정보가 닫힙니다.