명의로 집을 사는 것은 일반적으로 지인이나 친척 사이에서 발생하지만, 실생활에는 여전히 많은 위험이 있다. 실명으로 집을 사려면 어떤 법적 위험이 수반됩니까? 어떻게 위험을 예방할 수 있습니까?
첫째, 이름으로 집을 사는 일반적인 이유
1, 국가 주택 융자, 세금, 등록, 구매 제한 등 관련 법률 정책을 피하기 위해
2. 다른 사람의 자질을 빌려 어떤 특혜 구매를 즐긴다.
3. 재산을 이전하여 채무를 피하다.
둘째, 집을 사는 이름으로 인한 법적 문제
1. 부동산에 등록한 모든 사람이 반드시 집의 진정한 소유권을 얻을 수 있는 것은 아니다.
명의로 집을 사서 부동산 등록 권리자가 반드시 집의 진정한 소유권을 가질 필요는 없다. 물권 변동의 공신 원칙에 따라 거래 상대인에게 예측할 수 없는 피해를 입히지 않기 위해 거래의 안전과 안정을 지키기 위해 물권의 귀속을 공시해야 한다.
동산은 점유를 공시 방식으로 하고, 부동산의 공시 방식은 등록이다. 중화인민공화국 물권법 제 9 조에 따르면' 부동산물권의 설립, 변경, 양도, 소멸은 법에 따라 등록한 후 효력이 발생한다. 등록하지 않으면 효력이 발생하지 않습니다. 단, 법에 별도로 규정된 경우는 예외입니다. 법에 따라 국가가 소유한 천연자원의 소유권은 등록하지 않을 수 있다. "
법률 규정에서 볼 수 있듯이, 부동산물권은 반드시 등록을 거쳐야 효력이 발생한다. 일단 공개되면 공신력이 생긴다.
2. 출자자는 법적으로 규정된 재산 처분자가 아니다.
당사자가 물권 공시에 대한 신뢰를 바탕으로 한 거래 행위는 선의취득 제도와 같은 법률의 보호를 받아야 한다. 명의로 집을 사는 것에 관해서는, 출자자는 등록된 권리자가 아니며, 실제로 집을 소유, 관리, 사용하더라도 합법적인 자격처분자가 아니다.
3. 등록된 권리자는 제멋대로 재산을 처분하고 법률의 보호를 받을 수 있습니다.
등기 권리자는 집을 무단으로 처분하는데, 예를 들면 저당, 매각 등이다. , 상대방이 선의의 취득 조건에 부합할 경우 법은 거래의 안전과 선의의 상대인의 이익을 중점적으로 보장하는 데 중점을 두고 있으며, 단지 사실이 아닌 권리자가 처분할 권리가 없기 때문에 물권 변동이 무효라고 판단한 것은 아니다.
따라서, 만약 명의로 집을 사는 데 분쟁이 발생하면, 일반적으로 법이 당사자의 합법적인 의미 자치, 즉 명의로 집을 사는 것에 대한 합의가 이루어지지만, 법률은 물권 공시의 공신력에 근거하여 거래의 안전과 선의의 상대인의 신탁이익을 보장하여 사회 안정을 수호하는 상황에 빠진다.
셋째, 집을 사겠다는 명목으로 집을 사는 쌍방이 직면한 위험.
(1) 투자자들이 직면한 위험
1, 투자자는 "돈과 집은 모두 비어 있다" 고 할 수 있다
등록된 권리자가 명의로 집을 매입한 후 번복한다면 당사자가 명의로 집을 샀다는 사실이 존재한다는 증거가 충분하더라도 불필요한 번거로움을 초래할 수 있다. 더욱이 명의로 집을 산다는 사실을 증명할 수 없다면 투자자 자신의 권익이 보장되지 않아 빈돈 빈방으로 이어질 수 있다.
투자자는 집 소유권을 얻을 수 없습니다.
구매한 주택이 경제적인 주택이라면, 투자자들은 실제로 주택 구입 조건을 충족시키지 못한다. 등록된 권리자가 명의로 집을 산다는 사실을 인정하더라도 출자자는 집의 소유권을 얻을 수 없다.
투자자는 부동산 거래를 멈출 수 없습니다.
등록된 권리자는 무단으로 집을 팔고, 거래상대가 선의를 갖고 이미 변경 등록을 처리한 경우, 투자자는 거래 철회를 요구할 수 없고, 집을 되찾을 수 없다. 명의로 집을 산다는 사실이 증명되더라도 등록 권리자에게 그에 상응하는 책임을 맡길 수밖에 없다.
그 집의 다른 권리는 투자자의 권익에 영향을 줄 수 있다.
등록 권리자가 저당권 등과 같은 자신의 권리를 무단으로 주택에 설정하는 경우, 그의 권리가 선의라면 투자자는 보통 그의 권리에서 벗어나야 그의 권리자의 승인을 받을 수 있다. 더욱이 담보권자가 법적 규정과 담보등록에 따라 담보를 실현한다면 투자자 자신의 권리에 영향을 미칠 수밖에 없다.
(b) 등록 권리자가 직면 한 위험
1. 등록된 권리자는 다시 혜택을 받을 수 있는 조건을 잃을 수 있습니다.
집을 사려면 권리자의 자격과 조건을 등록해야 특혜조건을 누릴 수 있고, 등록권리자가 명의로 집을 매입한 후, 일반적으로 일부 도시의 첫 번째 스위트룸 우대 정책, 흔들어서 얻은 주문과 같은 우대조건을 다시 누릴 수 있는 기회를 잃게 된다.
2. 투자자가 제때에 대출금을 상환하지 못하면 등록 채권자의 신용자격에 영향을 줄 수 있다.
투자자가 전액 주택을 구입하지 않고 담보수속을 밟아 투자자가 담보상환 의무를 이행하지 않으면 실제로 등록자의 신용자격에 영향을 미칠 수 있으며, 심지어 은행도 등록자에게 직접 상환을 요구할 수 있다.
등록 된 채권자의 다른 재산을 이행 할 수 있습니다.
등록된 채권자가 만기 채무를 상환하지 않는 경우 채권자는 법원의 강제 집행을 신청한다. 법원은 집행인의 재산을 규명할 때 명의로 구매한 주택을 등록자의 재산으로 간주하고 집행인의 생활에 필요한 재산으로 보류할 수 있지만, 다른 재산의 집행으로 등록자 생활에 필요한 재산이 집행될 수 있다.
4. 등록 권리자는 투자자와의 관계가 깨질 수 있습니다.
실명 구매의 경우, 출자자와 등록 권리자는 통상 밀접한 관계가 있으며, 법원이 심리한 실명 구매 분쟁에서도 친족관계가 있다. 그래서 신뢰를 바탕으로 많은 당사자가 서면 협의를 체결하지 않았거나 합의가 명확하지 않다. 그러나 집을 산다는 이름으로 예측할 수 없는 요소가 많이 숨겨져 있어 분쟁을 일으키기 쉬우며 당사자 자체의 재산권뿐만 아니라 쌍방의 감정도 손상시킨다. 많은 사람들이 친족에서 적으로 변했다.
넷째, "주택 구입 대출" 위험을 줄이는 방법?
실명으로 집을 사는 많은 위험을 감안하여,' 집을 사는 가이드' 는 소비자들이 가능한 한 정규적 경로를 통해 집을 살 것을 건의한다. 만약 그들이 반드시 이름으로 집을 사야 한다면, 그들은 다음과 같은 몇 가지 측면에 주의를 기울여 위험을 최소화해야 한다.
1. 명의주택을 구입하기 전에 구매한 주택의 성격, 주택이 상장될 수 있는지 여부, 명의구매가 국가정책규정을 위반하는지 여부를 명확히 하여 앞으로 주택 소유권을 얻을 수 없게 한다.
2. 서면 협의를 체결하다. 차용 계약과 구별하기 위해 서면협정은 쌍방이 집을 사는 것을 명분으로 하는 계약 관계를 명확히 해야 하며, 제 3 자를 초청하여 계약을 증언할 수 있다.
3. 쌍방이 실명구매협의를 협상할 때의 증거를 유보하여, 예를 들면, 친구를 초청하여 증거하고, 녹음을 녹음하는 등.
4. 구매 수속, 지불증명서 (은행이체기록, 영수증, 상환기록 등) 보관에 주의하세요. ), 구매 청구서, 부동산 증명서 및 기타 서면 증거 자료.
(위 답변은 20 18-03-22 에 발표되었습니다. 현재의 주택 구입 정책은 실제 상황을 참고하시기 바랍니다. ) 을 참조하십시오
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