1, 토지비 13000, 거래비와 증서세, 인화세 4.55%, 600 원 정도.
2. 도시보조비: 150
설계 비용, 조사 비용 및 건설 도면 설계 비용 계획 50
4, 각종 비용, 입찰비, 시공 심사비, 감리비, 소방 및 인방심사비 등. , 100.
5, 임시 시설 (수력 도로 배수) 티 평등. 50
6. 건안 공사 건설비, 건물 가격이 이렇게 높아서 고위층, 보통 30-32 층, 2000-2500, 북방 지역 난방 외벽 보온, 일부 지역 8 도 지진, 200 원 증가! 일제히 2500 을 누르다.
7. 수돗물, 빗물, 오수, 전원 공급 시스템, 난방 시스템, 천연가스, 동네 도로, 녹화경관, 울타리 문, 가로등, 소방, 지능 시스템, 인터넷 TV 등을 포함한 동네 보조비, 약 300 원.
8. 유치원, 학교, 공중화장실, 재산권실, 배전실, 소방통제실, 파출소, 거위원회, 인방시설 등을 포함한 부공건은 팔 수 없습니다. , 약 2%, 400% 를 차지합니다.
위 직접비용 합계 17 150 원입니다.
10, 관리비 (임금, 출장비, 유틸리티, 사무비, 인화세, 사업비) 2%, 400.
1 1, 마케팅 비용 3%, 600
12, 이자, 대출 이자 1 년,14000 *10%+4000 * 5%
13, 부가가치세, 10%, 300 원, 도시세, 교육비 추가, 토지사용세 등에 따라. , 100 원입니다.
14, 토지부가가치세, 최소 2% 400.
위의 합계는 20550 만 명입니다.
이상은 보본 판매가격입니다.
15. 판매가격 23,000 원, 매출 총이익 2450 원, 기업소득세 25%, 6 12 원, 기업 순이익 1838 원, 순금리 8
이에 따라 회사 보증 판매가격은 2 만원 이상, 합리적인 판매가격은 2 만 3000 원, 정상 판매가격은 2 만 5000 원이다.
토지 경매의 부동산 가격과 관련 세금 규정 및 시장 이익에 따라 개발자의 보증 가격을 예측하는 것은 매우 흥미로운 게임이다. 전문 세입자가 반드시 연습해야 하는 기본기이기도 하다. 다음으로, 작은 "비밀" 을 보여주기 위해 놀자.
신설 분양 주택의 가격은 보통 다섯 부분으로 구성되어 있다: 1. 토지 관련 비용.
토지의 건물 가격이 13000 원이라고 가정해 봅시다. 그럼 토지가산세는13000 * (1+4%) =13520 원입니다. 우리나라가 규정한 증서세율은 3%-5% 이기 때문에, 여기서는 중간값을 취하고 있습니다.
또 각지의 정책 규정에 따라 건설비 승인은 기본적으로 100-300 원/평방미터, 중앙값은 150 원입니다. 원가가 13670 원까지 올랐다.
둘째, 건설 비용
높은 땅값이므로 고층 건물일 가능성이 높다. 일반적으로 창강 삼각주 건축비용은 평방미터당 2000 ~ 3000 원으로 평균 2500 원으로 계산한다. 원가가 16 170 원까지 올랐다.
셋째, 관리비, 재정비 및 판매비,
건물 가격의 3%, 5%, 3% 보수적으로 계산하면13000 * (3%+5%+3%) =1430 원입니다. 원가가 17600 원까지 올랐다.
넷째, 세금 부담
여기서 고려하지 않는 부가가치세 외에도 부동산 개발업체는 토지부가가치세, 기업소득세, 인화세, 도시건설세 및 부가세 등을 부담해야 한다. 세금 부담은 일반적으로 판매 소득으로 계산되며 j 에 비례하기 때문에 토지부가가치세 10%, 기업소득세 8%, 기타 세금 및 추가 2% 로 계산하면13000 * (/kloc-) 원가가 20200 원까지 올랐다.
동사 (verb 의 약어) 합리적인 이익
4 단계, 사실 개발자의 보증 가격이 이미 나왔는데, 바로 20200 원입니다. 거의 2 만 원 1 평에 가깝다
그러나 부동산 개발업체는 자선적이어서 항상 이윤을 좀 벌어야 한다. 그래서 결국 집값은 2 만 위안에 그쳐서는 안 된다.
평방 미터당 3000 위안을 번다고 가정하면, 거의 15% 의 이윤으로, 최종 판매가격은 23,000 원으로 바뀐다. 나는 이것이 부동산 가격을 기초로 한 합리적인 시장 가격이라고 생각한다.
물론, 구매가격 제한 등의 요인으로 인해 일부 부동산은 제한을 피하기 위해 인테리어를 판매하고 인테리어계약을 별도로 체결하는 방식을 채택하고 있다. 이렇게 하면 가격을 더 올릴 수도 있고, 결국 평방미터당 25,000 원 정도에 고정될 수도 있다.
토지 비용 13000, 기타 비용은 제품 포지셔닝 및 형태와 관련이 있습니다. 대략 다음과 같은 비용이 있습니다.
1, 주로 건축설치비로 보통 2000-2500 정도입니다.
비용: 주로 자본 비용, 관리 비용 및 판매 비용입니다.
기타 비용: 정원 및 기타 보조 시설 비용.
일반적으로 집은 최소한 16000 을 팔아야 본전을 보장할 수 있다. 비용 통제가 좋지 않으면 17000 정도 되어야 본전을 보장할 수 있을 것으로 예상된다.
설명:
1) 많은 사람들이 이 수치에 의문을 제기하는 것 같으니 간단히 답변해 드리겠습니다. 올해 9 월 중순에 나는 호남 몇 곳의 주택 기업 조사에 가서 몇 명의 원가 이사와 소통했다. 호남 현지 일반급 (양장본 아님) 주택을 예로 들면 건축설치비용은 약 2 100 원/평이며, 필요한 재정비용은 약 3%~5% 입니다. 관리비와 마케팅 비용을 더하면 비용은 365,438+000 원/평내에서 통제할 수 있다.
따라서 토지 비용 (13000) 의 경우 전체 비용은 16000 원/평좌우로 제어할 수 있습니다.
물론 국내 대부분의 도시에서는 비용이 보편적으로 접근하고 있다. 또 다른 도시들이 있고, 어떤 비용은 약간 다를 수 있다. 예를 들어, 선전의 인건비가 일반 도시보다 비싸다는 것은 의심의 여지가 없다.
벽계원처럼 빠르게 돌아가는 거물인 부동산 회사를 만난다면 더욱 대단할 것이다. 여러 해 전에 벽계원에 시찰을 한 적이 있기 때문에 벽계원 전체 산업 체인의 협상 능력과 전문적인 비용 통제 능력을 바탕으로 비용 통제가 더욱 심해져서 구체적인 자료는 말하지 않을 것이다.
2) 실제 비용은 16000 입니까? 최종 비용은 실제로 판매 가격과 관련이 있습니다. 여기에는 부가가치세와 토지 부가가치세 간의 관계가 포함됩니다. 판매 가격이 너무 높으면 토지 부가가치세가 높아지기 때문에 일반적으로 비용 데이터와 연체 비용을 일부 조정하거나, 토지 부가가치세가 지나치게 높아지는 것을 피하기 위해 일부 비용을 수동으로 조정하고 늘릴 수 있습니다.
3) 구체적인 판매가격에 관해서는 기업의 운영 모델, 현지 시장가격, 세무계획 (부가가치세와 토지부가가치세), 판매주기와 관련이 있기 때문에 말하지 않겠습니다.
많은 답변을 보고 욕하는 것도 있고 지지하는 것도 있다. 많은 실제 원가 계산 양식을 보고 여러분과 공유했습니다. 여기서 강조해야 할 점은 16000- 17000 의 일반 주택 가공물 비용은 1 선, 2 선, 345 선의 차이, 양장실, 사장이 민간 고리대금을 빌려 왔는지의 대략적인 상황을 고려하지 않았다는 점이다. 이는 대략적인 참고 자료일 뿐이다. 그리고 이것은 단지 원가참고일 뿐, 실제 판매가격은 확실히 이 수치가 아니며, 부가가치세, 토지부가가치세, 현지 시장 판매가격 등의 요소도 고려해야 한다.
물론, 도시마다, 주택마다, 구획마다 다르다. 만약 다른 사람이 고비용을 믿는다면, 이 순수함을 유지하는 것이 좋겠다.
물론, 만약 당신이 샘플을 가지고 있다면, 당신은 논평하고 피드백을 할 수 있습니다. 위의 데이터와 관점은 여러분이 참고할 수 있도록 하겠습니다.
안녕하세요, 평가 비용은 건축 형식, 프로젝트 포지셔닝, 제품과 밀접한 관련이 있습니다.
형태학적으로 볼 때, 건물 수가 높을수록 건물 강도에 대한 요구가 커질수록 건설비도 높아진다. 프로젝트 포지셔닝에서 고급일수록 비용이 많이 든다. 제품 건설 방면에서 높이와 증정 면적이 프로젝트 비용에 영향을 줄 수 있다.
따라서 공사비는 토지, 세금, 건축설치비, 관리비, 자금비용 등 매우 상세하고 전문적인 회계가 필요합니다. 부동산 회사는 전문적인 원가 부분을 가지고 정산을 하는데, 분명히 세 마디로 너에게 완전히 설명할 수는 없을 것이다.
가장 기본적인 수요에 근거하여, 우리는 프로젝트 원가가 3500 ~ 5000 정도라고 추정하는데, 이것이 프로젝트 보증의 밑줄이다. 또한 프로젝트가 지연되는 경우 연간 자본 비용은 대출의 10 에서 15% 까지여야 합니다. 따라서 13000 의 가격으로 땅을 가져가면 비용은 18000 정도여야 변변한 품질의 강판을 만들 수 있다. 그런 다음 연간 자본 비용을 계산하면 20000 에서 2 1000 사이여야 하며 나머지는 이익이라고 할 수 있습니다.
물론 병거 혈육과 같은 개발자도 있다. 그들은 고속으로 회전하고, 다른 비용을 심각하게 낮추고, 일부 비용을 절감하고, 어느 정도 이윤을 높일 수 있지만, 전체 비용은 기본적으로 17000 이하이다.
간단한 추정을 해보죠.
1 .. 땅값: 토채 부동산 가격 13000 원 평방 미터당.
둘째, 도시 지원비: 평방미터당 150 원입니다.
셋째, 조사 및 설계 감독 수수료, * * * 46 위안.
1. 지질조사비: 5 원 (이하 평방미터로 계산됨).
예비 설계 비용: 8 위안.
3. 시공 도서 설계 비용 12 원.
4. 평가비 검토 6 원
5. 감리비 15 원입니다.
넷째, 프로젝트 및 보조비, * * * 2650 원을 부담합니다.
1, 건안 건설비 1600 원.
2. 지하실, 인방차고 설치비는 900 원입니다.
3. 동네 도로 원림경관 및 세트 65,438+050 원 (원림경관은 누면가로 환산됨).
다섯째, 수력 난방 보조비, * * * 230 원.
1, 집중 난방비 40 원
2, 시립 가스 공급 40 위안
3, 시립 전원 공급 장치 150 위안
판매, 금융 및 관리 비용, 300 위안.
1, 관리비 30 원
2. 연체 수수료 90 원
3. 판촉 비용은 180 원입니다.
일곱. 세금, 예약 65438 위안 +0.300 위안.
1, 각종 세금 1200 원
2. 예비비 100 원입니다.
위 항목들은 총 17676 원입니다. 즉, 개발업자가 18000 원을 팔아도 자본만 보장할 수 있고, 예측할 수 없는 비용은 계산할 수 없습니다. 여기는 나의 현재 좌표인 석가장, 2 선 도시인 것으로 추정된다. 도시마다 비용이 다를 수 있습니다.
마지막으로 개발업자의 이윤은 3000 위안이다. 총액 20676 원입니다.
즉, 집값은 2 1000 원 이상으로 정하는 것이 합리적이라는 것이다.
첫째, 13000 의 건물 가격은 고정되어 있습니다. 사실 이 알고리즘은 정확하지 않다. 일반적으로 상가 비율이 있는데, 상업건물 액면가가 주택가격에 따라 분담하는 것은 불합리하다.
간단한 밤을 들다.
1 평짜리 집의 비용을 간단히 계산해 봅시다.
토지+증서세:13000 * (1+4%) =13520 원;
등록비 승인: 100-300 원 /m2, 중간 150 원
건축 설치 비용 (토목, 설치, 설비 시설, 물, 전기, 가스, 조경 등 포함) ) 예상 3200 위안/평방 미터;
관리비 (판매 2%, 관리임금 5%) 는10%:13000 *10% =/kloc-0 입니다
또한 재무 비용은 낮은 것으로 추정됩니다. 토지는 1 년 연금리가 65,438+00%, 개발비용은 투자비용의 50%, 이자율은 5% 로 예상된다. 토지 연체 수수료는13520 *10% =1352 원, 개발 연체 수수료는 (152 원) 입니다
그럼 영업세는 10% 입니다. 제가 원가만 판다고 가정해보죠. (13520+150+3200+1
그럼 합계는18286 *1.1= 20114.6 원/입니다.
응, 모르는 게 아니라 충격이야!
잠시 후에 여러분을 테스트해 보겠습니다. 집값이 3 만원/평방 미터. 위의 원가에 따르면 이 부동산 개발의 종합원가 (세금 포함) 는 얼마입니까? 토지 부가가치세에 주의하세요! 개발자는 얼마를 벌 수 있습니까?
나는 토지에 투자한 적이 있는데, 이것에 대해 비교적 익숙하다. 개발자는 땅을 얻기 전에 두 가지 계산을 한다. 하나는 정적 계산이고, 하나는 동적 계산이다.
정적 계산은 상대적으로 간단합니다. 즉, 예비 계산으로 구획을 필터링하고, 용적률에 따라 제품 유형 계획을 세우고, 토지 양도 공고에 따라 프로비저닝 및 차고 비율을 결정하고, 현재 시장 판매 가격을 기준으로 향후 상장 예측을 합니다.
비용은 세 부분으로 구성되어 있다. 제 1 부 토지양도금 약 15000 원/평, 제 2 부 400 원 중 마케팅비 약 2%, 200 원 중 관리비 1%, 건축설치비 (도로, 녹화, 관망 포함) 약 20 13000 층 땅값은 1 ~ 2 선 도시여야 함), 정부세는 상품의 총가치의 약 16%- 18%, 약 3200-3600 원/평을 차지함
물론, 정적 계산은 정확하지 않고, 단지 예비 심사 항목의 필요성을 위한 것이다. 개발자 회사의 초기 이익률 요구 사항이 충족되면 동적 계산이 수행됩니다. 동적 계산은 개발자의 투자, 계획, 재무, 마케팅, 비용 조달 등 각 부서를 모아 상세한 제품 계획 및 재무 측정을 수행하고 시장 변화에 따라 동적으로 조정하는 것입니다.
저는 충칭 사람입니다. 충칭의 대부분 지역에서, 나는 모두 실내 면적에 따라 판매한다. 징집가격은 평방미터당 1.3 만원으로 건축면적입니다. 일반 33 층 고위층에 따르면 건축비용 3000 평방 미터, 원림비용 400 원 1 평방 미터, 자본비용 1.500 평방 미터, 후기마케팅비용 1%, 개발자홍선 이익 65 이것들은 개발자들이 돈을 벌지 않는 상황에서도 여전히 비용이다. 최종 원가 20406 평방 미터. 충칭에서는 세트 내 면적에 따라 판매되고, 세트 내 단가는 25507 평방미터이다. 개발상 이익은 15% 로 계산되며 실제 실내 단가는 약 3 만 원 정도입니다.
이것이 판매 상황에 달려 있다고 어떻게 말할 수 있습니까? 개발회사 거래가 빠르면 6 개월 만에 개장하고, 판매는 토지양도금을 반환할 수 있으며, 주택관리국의 자금 감독을 만족시킬 수 있는 충분한 잉여 부동산 건설이 있다. 건물 가격 13000, 재정비용은 약 800 정도이고 건축비도 많지 않습니다. 다층 건물, 토건비용은 1300- 1500 사이에 수력, 창문, 엘리베이터, 소방, 경관, 강전, 급수, 가스, 예측할 수 없는 비용 (판매 포함) 품질이 좋다고 하면 4000 이라고 할 수 있고, 판매가 매우 뜨거우면 바로 순간이다. 나는 개발 회사가 이 자금을 일반 청부업자에게 미리 지급하지 않을 것이라고 믿는다. 이것도 개발 회사의 중요한 이윤 부분이다. 우리는 계속 땅을 가져가거나 빌려 이자를 받을 수 있다. 요컨대 비용은 18000 을 초과하지 않고 대충 한다. 이것은 미묘한 일이어야 하는데, 나는 그것이 이미 이윤이 있다고 생각한다. 만약 내가 거래한다면, NDRC 가 허락하고, 판매 진도가 보장된 경우, 나는 22 만 원을 누를 것이다.