그러나 8 월부터 여러 도시가 두 번째 집중 공급지의' 일시 중지 키' 를 눌렀다. 지난 8 월 17 일부터 8 월 19 일까지 제남, 항주, 심양이 잇따라' 일시 중지' 또는' 연기' 두 번째 집중 공급지를 발표했다. 그 전에, 이미 10 여 개 도시가 두 번째 집중 공급지의 정지 또는 연기를 선포했다.
지금까지 선전, 항주, 청도는 이미 두 번째 집중 공급지' 정지' 공고를 발표했다. 베이징, 상하이, 광저우, 충칭, 심양, 창사, 천진, 항주, 제남, 복주 등의 도시는 두 번째 집중 공급지와 양도 시간을 연기했다. 그중 천진 항주 복주 등의 도시에서도 토박이 규칙을 조정했다.
그럼, 다음 집중토촬영은 어떻게 되나요? 조정된 토지 경매 규칙을 최적화하면 주택 기업의 토지 보유 전략에 어떤 영향을 미칩니까? 토지 시장의 변화는 부동산 시장에 어떤 영향을 미칩니까?
부동산 기업 열정 "토지 강탈" 후
"(주택 기업) 은 땅을 잡는 과정에서 적당히 급진적일 수 있다. 그렇지 않으면 치열한 토지 경매 시장에서 토지를 얻을 수 없고, 생존의 기초를 잃게 된다." 김록지산그룹 시장부 부사장인 닝효봉이 앞서 밝혔다.
RealData 통계에 따르면 첫 집중 공급지 22 개 도시 중 9 개 도시 주택지 거래면적이 올해 주택지 공급량의 30% 이상을 차지하고 있다. 그 중 상하이와 우한 비율은 40% 가 넘는다. 북경은 56.32% 로 가장 높은 비중을 차지하고 있다.
여러 주택 기업인들이 국가상보 기자에게' 이중집중' 공급지 신정 아래 공개시장 납지에 크게 의존하는 주택기업에게 첫 번째 집중공급지 기회를 놓치면 안 된다고 말했다. 그 결과, 각 도시의 첫 번째 집중 공급지의 열기가 점점 높아지면서 점차 집중된' 토지 강탈' 으로 발전했다.
"지금 이 땅을 따고 돈을 벌지 않더라도 순위를 정하기 위해 브랜드를 위해 전문가를 붙잡기 위해 이를 악물고 이겨야 한다." 한 방기업 책임자 강화는 향후 방업체가 판매 실적 순위에서 순위가 현 단계에서 토양비축의 풍부함에 따라 결정된다고 밝혔다. 이번에 받은 토지이익이 넉넉하지 못하더라도 이윤이 없어도 다른 곳에서 돌려받을 수 있다.
시장이 긴박한 상황에서 상반기 주택업체들의 토지 확보에 대한 열정이 고조되었다. 하오 디의 통계에 따르면. Com, 첫 22 개 도시 집중 공급지 중 융창 폴리 상인 뱀구 등 주택 기업 납지 금액 상위 10 위, 총 납지 금액 약 3372 억 9 천만 원, 22 개 도시 토지 양도 총액의 32% 를 차지한다.
기자의 관찰에 따르면, 소수의 높은 지렛대 주택업체들이 땅 잡는 리듬을 늦추는 것 외에 일부 녹색' 세 개의 붉은 선' 을 가진 주택업체들은 상반기에 토지 보유 금액이 작년과 거의 같은 것으로 나타났다.
월수 부동산을 예로 들다. 이 신문에 따르면 올해 상반기에는 월수 부동산이 광저우 동관 항주 소주 등 1 1 도시에서 23 점의 구획을 취득하여 총 건축 면적이 약 500 만 평방미터에 달한다고 보도했다. 2020 년 월수 부동산은 토지 22 건, 총 건축 면적은 560 만 평방미터이다.
"어쨌든 상반기에 땅을 가져가는 것은 회사의 실적을 두껍게 하기 위해서이다." 월수지산 의장 겸 집행이사인 임조원이 18 년 8 월 30 일 오후 열린 202 1 중기 실적회에서 이는 상반기' 이중집중' 공급지와 회사 구매협력 두 가지 요인이 겹치기 때문이라고 설명했다. 이 가운데 약 565,438+0% 의 사시장에서 얻은 토지가 상반기에 딱 맞춰져 있어 이 금액은 지난해 같은 기간보다 클 것으로 보인다.
하지만 "땅을 가져가는 것은 잠시 시원하고, 사후에 끝내기 어렵다" 는 것은 많은 주택 회사들의 어색한 묘사이다. 첫 집중 토지 경매에서 많은 두주택업체들이 이미 핫한 도시에서' 땅을 빼앗는다' 는 중금을 썼지만, 높은 가격 인상률과 상대적으로 까다로운 건설 여건에 직면하여 일부 주택업체들은 개발 이윤이 제한되어 있다는 우려를 품기 시작했다.
예를 들어 항저우 최초의 집중 토지 경매에서 빈강그룹은 5 개의 땅을 차지했다. 이 구획들의 이윤에 대해 질문을 받았을 때, 그 회장은 진싱 "1% ~ 2% 의 순이익 수준을 달성하기 위해 노력한다" 고 말했다.
첫 22 개 도시가 집중적으로 공급지로 샤먼 합비 등 10 도시 평균 할인율이 15% 를 넘어섰다. 부동산 업계 고위 인사의 마오에 따르면, "첫 번째 토지 집중 경매의 세칙은 가격 인상률을 억제하지 않고 오히려 주택 기업의 이윤을 더욱 압축했다" 고 말했다.
"토지 인수 가격 예측은 적당히 급진적일 수 있지만 맹목적으로 급진적일 수는 없다. 이 구획이 경품과 비교하여 가격' 급등' 요인이 있는지 확인하기 위해 프로젝트 가격 예측에 대한 합리적인 분석 판단이 필요하다. 이는 가격 예측이 적절한지 급진적인지를 전제로 한다. " 닝샤오봉이 말했다.
"일부 도시의 일부 프리미엄 구획은 미래의 빵 가격, 심지어 밀가루 가격 상승 가능성을 배제하지 않고 위험에 처해 있다는 것은 부인할 수 없다." 58 안거객부동산연구원 분원원장인 장보 () 는 첫 번째 집중공급지 도시 분화, 일부 도시 토지 가격 상승률이 눈에 띄게 높아졌다고 보고 있다. 땅값을 엄격히 통제하는 도시, 상하이, 베이징을 포함해 방 자체의 재정이 온건하다는 전제하에 합리적인 이윤을 보장할 수 있다.
위험을 다루기위한 "공동 토지 취득"
"이중 집중" 공급지 신정 아래 누가 땅을 가져갔습니까? 하오 디의 통계에 따르면. Com, 첫 집중공급지 중 10 대 기업 중 5 곳은 공기업, 50 대 기업 중 22 곳은 공기업입니다.
중지원 자료에 따르면 올 상반기 100 대 주택업체들은 총 6543.8+0648 억 5000 만 원으로 전년 대비 4.6% 증가, 문지방 37 억 원으로 지난해 같은 기간보다 크게 상승했다. 100 대 주택기업이 경매방식으로 획득한 토지총액은 전국 300 개 도시 토지양도금의 55.9% 를 차지한다. 토지 데이터로 볼 때, 주택 기업 배치는 일선 도시와 핵심 도시 집적에 더 집중되어 있다.
주목할 만하게도, 집중공급지 신정은 주택 기업의 자금력에 대한 큰 시련이다. 전기자금 투입과 후기의 경영 위험을 줄이기 위해' 연합토지' 는 많은 주택 기업의 토지 보유 전략 중 하나가 되었다. 첫 번째 집중 공급지 22 개 도시 중 빈강그룹은 연합나지의 67% 로 앞서고, 김과, 탁열, 첫 출발은 모두 60% 이상의 연합나지 비율을 유지하고 있다.
도시의 경우 광저우를 예로 들면 4 월 말 첫 집중공급지 * * * 42 개 구획을 양도하고 총 906 억원을 투자한다. 국가상보 기자는 최근 발표된 구획 계획 방안을 빗어 정리한 결과, 대부분의 고총가격, 프리미엄이 높은 구획에 대해 주택업체들은 전기연합지뿐만 아니라 후기에도 공동 개발하는 경향이 있는 것으로 나타났다.
광저우 백운구에서 정융은 20 억 9000 만원으로 종낙담복룡로 동쪽 구획으로 20.8%, 아파트 가격 16658 원/평방미터로 신도시 지주와 공동 개발된다. 모집국은 홍양과 손잡고 백운구 석문가 조양연신동가 구획을 35 억 9 천만 원으로 차지하며, 분가율 15.4%, 건물 가격 26643 원/평방미터로 남국주택이 공동으로 개발된다.
한편 김지는 3 1.5% 의 가격 1 1038 원 /m2 로 증성구 중심진 신도로 동쪽 구획을 경쟁해 경태야프와 공동으로 개발할 예정이다.
그러나,' 세 개의 붉은 선' 과 지방 부동산 시장의 규제가 커지는 상황에서 모든 공동 토지 개발이 순조롭게 진행될 수 있는 것은 아니다. 얼마 전, 두송 주식의 퇴지 파문이 업계에 연합나지 개발의 다른 면을 보여 주었다. 집중 공급지 이후 첫 퇴지이기 때문에 업계 전반의 관심이 쏠리고 있다.
8 월 10 일 두송은 상생지주와 보룡부동산 관련 회사가 갑자기 위약돼 회사의 단기 자금 마련에 큰 압력을 가해 상생지주와 협력하는 항저우성 8 호 구획을 철회한다고 발표했다. 그러나 이후 대응에서 보룡지산은 두송과의 협력 각서는 쌍방의 합작성의 구현이며 실제 세부 사항은 계약 서명을 기준으로 한다고 밝혔다. 상생 지주는 그것이 두송과 어떠한 합의도 체결하지 않았다고 말했다.
계획에 따르면, 두송의 올해 징집액은 25 억에서 35 억원이다. 두송은 항성의 첫 집중토촬영에서 총 45 억 8400 만 위안으로 연간 계획을 크게 넘어섰다. 협력개발 중의 문제 때문에 송도녕은 5 천만 원을 배상하고 항주의 경매지를 돌려주어야 한다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 협력개발명언) 이번 퇴지 위약금도 두송의 2020 년 순이익 (32 1 억원) 의 15.58% 를 차지했다.
집중 토양 촬영 규칙의 최적화 및 조정
"이중 집중" 공급지 신정은 토지 시장의 열기를 낮추기 위한 것이다. 중지원 자료에 따르면 올 상반기 전국 토지시장은' 양가격 인상' 태세를 보이고 있다. 예를 들어, 첫 22 개 도시의 토지 집중 경매에서 샤먼, 항주, 충칭, 선전, 닝보, 합비의 평균 거래율은 모두 20% 를 넘었고, 충칭, 샤먼의 부동산 가격은 모두 45% 올랐다. 분명히, 첫 번째 집중 공급지는' 땅값 평준화' 의 예상 목적을 달성하지 못했다.
그럼, 다음 집중토촬영은 어떻게 되나요? 그 변화가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요? 8 월 6 일, 선전은 8 월 9 일에 간판을 내걸 예정이었던 22 개의 구획 사용권 양도를 보류한다고 발표했다. 8 월 1 1 일 청도는 두 번째 100 구획 경매가' 종결' 되었다고 발표했습니다. 8 월 18 일 항주는 3 1 주택지 종료 간판을 발표했는데, 이는 항저우의 두 번째 집중 공급지 시간의 두 번째 연장이다.
또한 베이징, 상하이, 광저우, 충칭, 심양, 창사, 천진, 제남, 복주 등의 도시들은 두 번째 집중 공급지와 양도 시간을 연기했다. 그중 천진 항주 복주 등의 도시에서도 토지 경매 규칙을 최적화했다.
여러 도시가 두 번째 집중 토지 경매를 중지하거나 연기하는 것에 대해 업계에서는 일반적으로' 토지 경매 계획이 조정에 직면할 것' 이라고 보고 있다. 이에 앞서 자연자원부는 문을 닫은 회의를 열어 두 번째 핵심 도시 토지양도 정책 조정을 분명히 했다. 경매업체는 부동산 개발 자질을 갖추어야 하고, 부동산업체 매입자금원에 대한 심사를 강화하고, 토지양도금 상한선은 15% 등으로 제한된다는 소식이 전해졌다. 최저가 인상, 경건 등을 통해 실제 집값을 올려서는 안 된다. 상한선에 도달한 후, 흔들림, 일회성 견적, 입찰 방안을 통해 토지소유권을 확정하다.
국가상보 기자는 천진 푸저우 등 일부 도시가 일시 중지 또는 연기 공고에서 조정된 두 번째 집중토촬영 규칙이 이 소식과 거의 일치한다는 사실을 발견했다.
예를 들어, 8 월 13 일 푸저우는 두 번째 집중 토지 경매를 9 월로 연기하면서 19 구획 최고가를 조정하면서 최고가 15% 를 초과하지 않는다고 발표했습니다. 또한 조정에는 경매인의 범위 제한, 경매인의 자금원, 흔들림 규칙 조정, 다중 구획 양도 조건 최적화 등이 포함됩니다.
천진은 8 월 10 일 6 1 구획 공개 상장 마감 시간을 9 월 10 일로 명확히 조정했고, 이전 최고가 50% 이하에서1으로 조정했다. 동시에, 단일 주택용지가 최고 한도가격에 도달한 후, 낙찰자는 흔들림으로 결정되도록 규정하고 있다.
"이 경우 이익이 있습니다. 낙관론은 5 ~ 6% 의 이윤율에 이를 것으로 예상된다. " 중곡 항금구 투자책임자 유씨는 전국 상보 기자에게 일부 기업들이 이미 자금을 조정하여 두 번째 집중 토지 경매를 주시하고 있다고 말했다. 토지 공급 규모가 증가하고 토지 공급의 질이 높아짐에 따라 주택업체들이 땅을 잡을 기회가 크게 증가할 수 있다.
흥미롭게도 무석의 첫 번째 토채 16 구획에서 14 구획은' 땅값 터치탑 경쟁 임대 또는 건설' 으로 8 월 초 열린 두 번째 집중 토탄 중' 모든 구획 터치 탑 흔들림' 으로 조정되어 땅값의 급격한 상승을 억제하기 위한 것이다. 실제 효과도 상당히 뚜렷하다. 무석의 두 번째 집중 토지 경매 가격 인상률은 4. 1% 로 첫 번째 배치 12.39% 보다 현저히 낮았다. 동시에, 많은 구획의 실제 땅값은 모두 합리적인 수준으로 통제된다.
"토지규칙의 조정은 주택기업에게' 양날의 검' 이다. 한편으로는 부동산 연계 매커니즘 설립을 추진하고, 집값을 제한하고, 땅값을 통제하고, 품질을 높이다. 동시에 주택 기업 개발의 합리적인 이윤을 보장하고, 주택 기업의 비이성적 경쟁으로 인한 시장 위험을 낮춘다. "장보 (WHO) 는 다른 한편으로는 주택 기업 자격 심사를 강화하고, 감사 절차와 해당 기준을 개선하여 주택 기업의 토지 보유 확률을 높이고, 토지시장도 주택 기업의' 우승열악' 을 가속화할 것으로 보고 있다.
천진을 예로 들자면, 모 두방 기업인 IR 류위는 국가상보 기자에게 본 시의 두 번째 집중 공급지 규칙 조정 후 땅값을 엄격하게 통제하고 토지시장 경쟁의 자유도를 약화시켜 주택기업의 전체 토지이익률을 높인다고 말했다. 다른 도시들이 천진을 본받아 토지 경매 규칙을 바꾸면, 두 번째 집중 공급지이익률이 크게 높아질 것으로 예상되며, 부동산 판의 기본 논리가 다시 쓰여질 수 있다.
광둥 () 성 주택정책연구센터 수석연구원 이씨 () 는 "지방경매 규칙 조정은 단기간에 업계 추세를 바꾸지 않을 것" 이라고 말했다. 그러나 미시적 차원에서 땅값을 낮춰 집값을 통제하고 개발자 이익과 주택 품질을 보장함으로써 이미 기본적으로 형성되었다. 높은 수준의 경쟁도 이전의 복원과 양장부터 공백까지 크게 줄일 수 있다. ""
지방 경매 규칙은 주택 기업을 잘 관리한다.
집중 토양 촬영 규칙의 두 번째 배치의 최적화 조정은 주택 기업의 미래 배치에 어떤 영향을 미칩니 까?
"어느 정도까지, 머리 주택 기업의 급속 한 확장은 제한 될 것 이다, 높은 레버, 빠른 회전율의 전통적인 모형은 도전 될 것 이다." " 제 1 태평데이비스 심시회사의 이사 오예는' 전국상보' 기자에게 개발자의 주류 모델이 이미 진입한 중점 도시 배치를 위주로 이미 진입한 중점 도시의 운영 효율성과 시장 점유율에 힘쓰고 있으며 단기간에 신도시를 배치할 계획이 줄어들 것이라고 말했다.
"앞으로 집중공급지가 확대될 것으로 예상되며 일부 핫스팟 3 선 도시도 집중공급지 대열에 합류할 것으로 예상된다" 고 밝혔다. 장보 (WHO) 는 창강 삼각주, 대만구 등 주요 도시 집적의 3 ~ 4 선 도시가 여전히 주택 기업의 초점이 될 것으로 보고 있다.
"현재 금융규제의 엄격함은 전례가 없다. 상업표 등 비표준 융자 채널은 모두 규제에 포함될 가능성이 있다. 이에 따라 기업 프런트에서 땅을 잡을 수 있는 동력과 가능성이 매우 낮은 수준으로 떨어졌다. " 항저우의 한 대형 주택 기업 책임자인 임광우가 전국상보 기자에게 알렸다.
예를 들어, 한 헤드 주택 업체인 저장 지역 상인 및 확장 책임자인 왕양은 자신이 잘 아는 전국 랭킹 상위 20 위 주택 업체가 올 상반기에 적지 않은 땅을 가져갔지만 대부분 땅값이 너무 높아서 장부에 들어가지 못했다고 말했다. 일부 구획은' 협력을 구하라' 고 해도 파트너를 찾기가 어렵다. 일부 구획은 파트너를 찾았지만 결국 이윤이 없어' 상호 싸움' 으로 변했다. 하나는 상대방이 기업 규칙을 위반했다고 비난하고, 다른 하나는 상대방이 명예권을 침해했다고 비난했다.
주택 기업들이 공간 후의 이윤을 고가로 메우기 위해 이름을 밝히기를 원하지 않는 한 업계 관계자는 기자에게 "하나는 같은 구획에서 다른 제품 디자인을 통해 이윤을 늘리거나 다른 도시로 가서 빚을 갚으려는 시도다" 고 말했다. 둘째, 토지와 프로젝트가 있는 부동산 기업은 공급자에게 자금을 조달하고, 신용등급과 거래량을 유지한 다음 주식과 채권을 통해 자금을 조달할 수 있다. 그러나 이런 조작은 도박 시의 성분을 늦추고 채무가 연체되지 않는 잠재적 위험도 묻힐 수 있다.
"올 상반기 기업이 땅을 가져가는 상황은 20 16, 20 17 년과 상당히 비슷해 기업이 땅을 빼앗는 바람에 지왕이 빈번하게 발생했다. 명원부동산연구원 편집장 아이진강은 일찌감치 땅을 빼앗은 부작용이 앞으로 2 ~ 3 년 전부터 나타나면서 주택업체들이 쓰러지거나 고지가로 인한 적자고통을 애써 소화하고 있다고 주장했다. 이 과정은 몇 년 동안 지속될 것이다. 온건함으로 유명한 회사라도 대량의 토지를 사재기한 후에도 여전히 우려를 느낀다.
아이젠강은 토지 경매 규칙의 두 번째 집중이 업계의 과도한 집중을 피하고 여러 독점이 과점 구도를 형성하지 않도록 하는 데 큰 역할을 할 것이라고 보고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 토지 경매, 토지 경매, 토지 경매, 토지 경매, 토지 경매, 토지 경매, 토지 경매) 이렇게 하면 한 기업의 광산 폭발 위기가 전체 산업 사슬의 상류 하류에 파급되어 업계의 진동조정을 초래하는 사건이 발생하는 것을 막을 수 있다. 동시에, 이것은 개발자들에게 장기적인 시각으로 자신의 전략적 배치를 조정하도록 요구할 것이다.
첫 번째 22 개 도시의 토지 집중 경매에서는 일부 핫스팟 도시의 가격 인상률이 높지만, 머리 주택 기업의 경우 자금 조달이 기본적으로 자체 자금 배분이기 때문에 2%~3% 의 이윤이 있더라도 낮은 이윤을 유지할 수 있다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언) 그러나 이런 이익률은 많은 중소기업들이 감당할 수 없는 것이다.
더욱 엄격한 토지와 금융규칙 하에서 이렇게' 구르는' 실력 불균형은 두주택업체와 공기업이 기본적으로 땅을 차지하게 되고, 중소기업들의 생존공간은 점점 작아지고 있다.
집중 공급지 규칙의 두 번째 배치가 최적화 조정을 맞아 일부 중소기업들이 발전 기회를 맞이할 수 있다. "효과적인 매입지 심사를 수립하면 부동산 기업, 특히 지방공기업 또는 대주주 배경을 가진 중소부동산 기업의 매수지의 형평성을 유지하는 데 도움이 된다. 자금원이 제한될 수도 있고, 같은 규모의 민영주택 기업 기회가 늘어날 수도 있다. 자원 불균형이 개선될 수 있다. " 한이지고 주임 유효우는 이를 바탕으로 중소기업들이 숨쉴 공간을 확보하고 생존공간이 높아질 것이라고 밝혔다.
"두 번째 집중 공급지 중점 도시가 토지 경매 규칙을 조정하고 최적화함에 따라 3, 4 선 도시도' 바람을 따라' 규칙을 조정하기 시작했기 때문에 이 추세는 볼 수 있고 예상할 수 있다" 고 말했다. 마오 는 대답했다:
"되돌아 보면, 땅을 팔지 않거나 적게 가져가는 첫 번째 집기업은 운이 좋다." 임광우의 관점에서 볼 때, 상반기에 땅을 가져간 회사의 상당 부분은 정말 돈을 벌지 못할 수도 있지만, 하반기에는 토지 경매의 새로운 규칙에 따라 땅을 잡으면 이윤 공간을 얻을 수 있을 것이다.
사실, 집중적인 공급지 외에도 많은 주택업체들이 공급지가 집중되지 않은 서너 선 도시를 겨냥하고 있다. 기자는 올 상반기 저장만 호주 김화 사오싱 상우 이우 등지에서 토채 경매에 참여한 반면 소북 서주, 회안 등 토지경매가 빈번히 최저치를 기록한 것으로 밝혀졌다.,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 。
"집중 공급지의 기본이익은 비교적 얇지만, 집중되지 않은 공급지의 도시 이윤 공간은 더 커질 것이다." 마오의 관점에서 볼 때, 많은 토지 공급이 집중되지 않은 3 ~ 4 선 도시들은 최근 지방 경매 시장의 침체와 지방 경매 가격 상승률이 다시 낮아 중소기업들에게도 기회가 될 수 있다.
상반기' 이중 집중' 공급지 정책은 각지의 공급지 리듬에 다양한 영향을 미쳤다. RealData 통계에 따르면 22 개 도시 이외의 3 ~ 4 선 도시 계획 건축 면적은 20 19 년과 2020 년보다 20 ~ 30% 감소했다. 그러나' 두 가지 집중' 공급지가 정상화되면서 하반기에는 이 도시들이 리듬을 따라잡아 공급을 늘릴 수 있을 것이다.