2 차 토지경매' 변국' 뒤에는 최근 자연자원부 폐문 회의에서 토지집중공급 시범도시 토지양도정책 조정과 관련이 있다. 토지 경매 조정이 완료된 도시에서 조정 내용은 기업 자격 심사, 자금원, 토지 경매 규칙 및 프리미엄 상한선 조정에 집중되어 있다.
토지 경매의 새로운 메커니즘이 속속 등장하면서 여러 도시의 조정은 자연자원부의 이전 관련 규정을 입증했다. 단일 토지 양도금 상한선은15% 를 초과할 수 없다. 예비 가격 인상, 경쟁 등을 통해 실제 땅값을 올려서는 안 된다. 상한선에 도달한 후, 흔들림, 일회성 견적, 입찰 방안을 채택하여 토지소유권을 확정하다. 한 가지 큰 추세는 미래의 중점 도시의 지방 경매가 흔들림 시대로 들어간다는 것이다.
경쟁 건설의 지방 경매 규칙이 더 완벽한 제도로 대체되었다는 점은 주목할 만하다. 앞으로 경쟁 건설이 없을 경우 15% 의 가격 상한선을 더하면 끊임없이 압축되는 주택 기업의 이윤 공간이 합리적인 수준으로 돌아올 것으로 예상된다. 도시를 나누어 보면, 이전에 눈에 띄게 압박을 받았던 선전, 항주가 기대된다.
높은 비율의 할당과 건설은 실제 땅값을 크게 올렸다.
22 개 중점 도시의 1 차 집중 토박이 끝나면서 땅값을 올리는 불안정요소가 확대됐다.
CRIC 에 따르면 1 차 토지집중 경매를 하는 22 개 도시 중 대부분이' 땅값 제한+건설 (자립)' 방식을 채택하고 있는데, 그중 베이징, 합비, 광저우만이 경기 건설에 대한 명확한 상한선을 제시했다. 토지 경매 경쟁이 치열한 도시의 경우, 건설 비율은 심지어 30% 에 달한다. 고배건은 프로젝트 판매가능 주택 면적을 낮추고 토지거래의 실제 땅값을 인상해 주택기업 생존공간을 압박하고 있다.
항주 청두 등 핫스팟 2 선 도시가 가장 전형적이다. 건설된 구획의 대부분의 프로젝트는 이미 경쟁 요구 사항을 충족했으며, 건설비율의 30% 가 넘는 구획이 적지 않다. 항주의 1 차 분양된 56 개 상품주택지 중 4 1 구획은 자존요구 사항이 있다. 아치 빌라 상부 단위 농가, 임안성 동빈호 신구 단위 구획 자존비율은 모두 30% 를 넘는다.
명목 땅값과 실제 땅값 차이가 큰 고비율의 분할 또는 자지구획으로, 프로젝트 이윤 공간이 눈에 띄게 압축됐다. 항주 아치 빌라 샹푸 단위 농가를 예로 들어 보겠습니다. 이 구획 건물 가격은 178 16 위안/평방미터로 명목 땅값이 낮아 보이지만, 프로젝트에는 여전히 38% 자율요구 사항이 있어 실제 판매가능 건물 가격은 평방 미터당 29,000 원에 육박한다.
CRIC 는 22 개 도시의 1 차 거래된 명목 땅값과 건설을 고려한 실제 판매가능 땅값을 비교한 결과 선전 청두 합비 베이징 항주 무석 샤먼 7 개 도시의 실제 판매가능 판가 평균치가 명목 땅값 평균보다 10% 이상 높은 것으로 나타났다. 그중 선전은 39% 로 나타났다. 그러나 대부분의 도시에서는 1 차 집중 토지 경매 거래 평균 가격이 2020 년 주택 거래 가격을 초과했고, 일부 도시에서는 1 차 거래 실제 땅값 상승폭이 더욱 높아져 땅값 안정화, 집값 안정, 기대의 요구에 크게 어긋난다.
가격 인상률 15%+ 배합되지 않은 건설, 토지 흔들림이 주류로 떠올랐다.
현재, 2 차 토지 양도를 보류하거나 잠시 유예하는 이 도시들에는 이미 명확한 도시 토지 경매 규정이 있다. 천진이 양도할 6 1 주택지라면 경매기업의 개발 자질, 구매자금원에 대한 엄격한 심사를 제외하고 최고 인상률은 15% 이내로 조정되고, 흔들림을 늘려 낙찰자를 확정한다.
제남은 개발 자질, 귀속, 주택자금을 엄격하게 통제하면서 양도방식을' 땅값 제한, 경쟁정부 비축공채' 에서' 땅값 제한, 추첨 결정인' 으로 변경하고 주택지 최고제한가격을 설정하며, 할인율은 15% 를 초과하지 않는다.
최근 지방 경매 세칙이 발표된 도시에서 기본적으로 부동산 개발 자질, 경매인 자금원 자체 자금이 있어야 하고, 단일 주택지 가격 인상률이 15% 를 넘지 않아야 하며, 땅값 또는 초과율 상한선에 도달할 경우 합리적인 일회성 가격, 흔들림, 더 높은 건물 품질을 다투어 경매인을 결정해야 한다.
더 많은 도시들이 토지 양도 방식과 토지 경매 세부 사항을 재조정하고, 최고제한가격과 흔들림을 설정하는 것이 중요한 내용이 될 것으로 예상되며, 중점 도시는' 토지 흔들기' 시대로 접어들 것으로 예상된다.
심천, 항주 등의 지이익률이 곧 나올 것이다.
주목할 만하게도, 향후 22 개 중점 도시 집중 토박이가 흔들림, 일회성 견적, 입찰 등을 채택할 경우 전체 땅값 시세를 더욱 안정시켜 일부 이윤 공간이 눈에 띄게 줄어든 도시 프로젝트 이윤을 석방할 수 있다는 점도 주목할 만하다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언)
어느 도시가 이윤 공간 방출의 주력이 될 것인가?
CRIC 는 22 개 도시의 1 차 거래 땅값과 실제 땅값의 차이와 1 차 거래 프리미엄 수준에 따라 이 도시들을 고할증, 고배건설 도시의 세 가지 범주로 나누었다. 낮은 토지 가격, 높은 분배 또는 높은 토지 가격, 낮은 분배 도시; 낮은 프리미엄, 낮은 분배 비율의 도시.
이 세 가지 유형의 도시 중 높은 할증, 높은 비율의 도시 이윤 공간 방출이 가장 크며, 이윤 증가는 기본적으로 20% 이상일 수 있다. 저할증, 고수준 또는 고할증, 저배건도시의 이윤공간도 어느 정도 풀려나 15% 이내의 상승폭을 보였다. 낮은 할증, 낮은 비율의 도시는 이전보다 이윤 공간이 크게 변하지 않는다.
구체적 도시로 볼 때 선전 항주 샤먼 합비 닝보 등의 도시는 높은 프리미엄과 높은 배합의 전형이다. 심천을 예로 들면 1 차 집중 토지 경매 가격 상승률이 3 1% 에 달하고 일부 핫스팟 구획은 최고가로 거래가 성사돼 45% 에 달했다. 더하여, 심천의 중앙 집중식 땅 경매의 첫번째 라운드는 평방 미터 당 25654.38+0.00 yuan 의 평균 가격에 실제로 판매 될 수 있다. 가격 인상률이 15% 라고 가정하면 비경쟁 건설 조건 하에서 1 차 토지거래 판매판 평균가격은 약 1.5 만원/평방미터로 떨어지고 토지취득 비용은 50% 이상 낮아진다.
또한, 가장 높은 수익률을 가진 청두, 베이징, 충칭의 경우, 지방 경매 규칙 조정으로 석방된 이윤 공간은 대부분 15% 이내이다. 청두를 예로 들면 청두의 1 차 토지집중경매 인상률 상한선은 대부분 10% 이내로 평균 인상률이 7% 에 불과하지만 청두에서 토지를 양도하는 평균 자존비율은 16% 에 달하기 때문에 청두의 1 차 토지 양도실제 판매가능 판가는/KLOC 입니다 건설경쟁이 없다면 청두가 할인율 상한선을 15% 로 올리더라도 거래항목의 이익률은 약 20% 상승할 것이다. 충칭 () 은 1 차 토지 집중 경매 평균 인상률이 가장 높은 도시로,' 입찰가 최고가' 양도 모드에서 도심 분양 토지 평균 인상률이 43% 이다. 초과율 상한선이 15% 인 경우 1 차 토지 경매 프로젝트의 평균 제출량은 조정 전보다 최소 24% 감소하며 이익률도 그에 따라 높아질 것이다.
청도 장춘 소주 상해는 저할증 저구성의 도시로 이윤 공간 변화가 크지 않다.
종합적으로 볼 때, 토지경매가 새로운' 부츠 착륙' 을 하면, 가격 인상률은 15% 와 땅값 상한선을 초과하지 않으며, 토지소유권은 흔들림, 일회성 견적, 경쟁질로 결정된다. 집값이 안정된다는 전제하에 절반 이상의 도시의 이익률이 1 라운드보다 상승할 것으로 예상되며 이는 주택 기업의 비용 압박을 완화하는 데도 도움이 된다.
다음으로 선전 항주 등 핫스팟 도시들은 양질의 토지를 얻을 수 있는 기회를 갖게 될 것이다. 1 차 집중 토지 경매 열기가 높고 경쟁률이 높은 도시의 경우, 단위 토지 취득 비용은 이전보다 20% 낮아질 것으로 예상된다. 2 라운드와 3 라운드 집중 토지 경매가 언제 열리는지는 특별한 관심을 받을 만하다.
토지 경매의 새로운 규칙에 따라 토지 시장은 장기 중서명률이 낮고 경매 불균형이 발생할 수 있다는 점에 유의해야 한다. 이는 지방정부, 특히 창사, 정주 같은 도시에 대해 토지 공급 구조 결정, 양도 조건 설정 등에 더 높은 요구를 제기하여 대규모 경매를 방지한다는 점이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지)